Guida ai Mutui

COS'È UN MUTUO

Secondo il diritto il mutuo è un contratto in cui una parte consegna ad una seconda del denaro e questa si impegna a restituirlo secondo modalità concordate. La parte che mette a disposizione il denaro è detta mutuante mentre la parte che lo riceve è detta mutuatario.

Il mutuo è un finanziamento che puoi richiedere per acquistare (mutuo acquisto), costruire o ristrutturare (mutuo acquisto + ristrutturazione) la tua prima casa o la seconda casa.

Il mutuo è quindi un finanziamento concesso abitualmente per acquistare un'unità abitativa o per acquisti immobiliari in genere. I finanziamenti sono praticati dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie. Possono essere erogati con quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure con quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile).
La durata dei mutui offerti va solitamente da 5 a 30 anni, ma alcune banche arrivano a 40 e 50 anni. Normalmente, il mutuo copre fino all'80% del valore dell'immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale valore, generalmente a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive.

Con il mutuo ti può essere finanziato un importo fino all'80% del valore dell'immobile. Alcuni Istituti di Credito sono disposti ad erogarti anche mutui che coprono l'intero valore ma richiedono apposite garanzie (mutui 100% del valore dell’immobile).

IL TASSO DI INTERESSE
L'interesse è il prezzo dell'uso del capitale chiesto in prestito alle banche. Misura di tale prezzo è il tasso o saggio di interesse, sulla base del quale vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in un'unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno).
Le espressioni 4%, 5%, 6% etc. sono relative a tassi percentuali.
Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi percentuali riferiti all'unità di tempo "anno". L'interesse può essere semplice o composto. Semplice, quando non è fruttifero nei successivi periodi. Composto, quando alla fine di ogni periodo, si accumula al capitale, cioè si capitalizza diventando a sua volta fruttifero. La capitalizzazione semplice è usata nelle operazioni di breve durata. La capitalizzazione composta è usata nelle operazioni di lunga durata come il mutuo.

PIANO DI RIMBORSO (AMMORTAMENTO)
Il piano di ammortamento è la modalità con cui il mutuo è rimborsato. Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di "ammortamento alla francese": Ogni rata prevede una quota capitale e quota interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, perciò inizialmente la rata è composta prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la scadenza, più aumenta al quota capitale rimborsata. Altre possibili formule sono rappresentate dai piani a rate crescenti (le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata), ad ammortamento libero (le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi e il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate), o a rata fissa e durata variabile (la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinano l'accorciamento o l'allungamento del piano di rimborso).

LA RATA

La rata è un elemento fondamentale del mutuo: con il suo pagamento, che in genere avviene periodicamente (mensilmente, trimestralmente, semestralmente), il mutuatario adempie al contratto stipulato con la Banca.

La rata è costituita generalmente da due componenti. La prima è la quota capitale (ovvero la componente della rata mutuo che comporta la restituzione della somma inizialmente prestata), mentre la seconda è la quota interessi (ovvero la componente della rata mutuo che assicura il pagamento degli interessi sul debito).

Nel Piano di ammortamento detto “alla francese” , di fatto il  più diffuso per i finanziamenti casa, nel periodo iniziale del rimborso prevale la componente interessi nella rata; successivamente al procedere del piano di rimborso la quota interessi cala mentre cresce di una ugual misura la quota capitale mantenendo la rata costante.

I mutui a tasso fisso e i mutui a tasso variabile e rata costante sono caratterizzati da rata costante nel tempo.

I mutui a tasso variabile sono caratterizzati da rata variabile: periodicamente il calcolo rata avviene sulla base dei tassi di interesse (Euribor) vigenti in quel periodo sul mercato.

Nel caso i pagamenti non avvengano secondo le scadenze periodiche prestabilite, la Banca applica i cosiddetti “interessi di mora”; questi monetizzano, in termini di interessi aggiuntivi, i ritardi registrati dalla Banca nel pagamento delle rate.

Se, nel corso dell’intero finanziamento, la Banca registra almeno sette ritardi nel pagamento delle rate, questa è legittimata a chiedere la risoluzione del contratto.

IL CONTRATTO DI MUTU0

Il contratto di mutuo è la fase conclusiva del procedimento iniziato con la sottoscrizione della proposta di acquisto e della promessa di vendita (compromesso). Il mutuo viene stipulato davanti ad un notaio, presenti la Banca e il richiedente il finanziamento, e va redatto per atto pubblico. Oggetto dell'atto è il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente, con l'assunzione da parte di quest'ultimo dell'obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro.

L'IPOTECA

Di norma, insieme all'atto di mutuo viene costituita l'ipoteca a favore della banca sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento. L'ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica. Le banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%).

Oggetto dell'ipoteca possono essere soltanto i beni immobili; essa attribuisce al creditore un diritto di prelazione che gli assicura la possibilità di soddisfarsi sul ricavato della vendita, anche se la proprietà dell'immobile passa ad altri.
Il proprietario conserva il suo diritto di proprietà e il godimento del bene ma, naturalmente, non può disporre del bene come se fosse libero.

AGEVOLAZIONI
Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall'IRPEF. La detrazione spetta nella misura del 19% su un importo massimo di 3.615,20 euro (importo elevato dalla Legge Finanziaria 2007 a 4.000 euro a partire dal periodo d’imposta 2008, quindi con rilevanza per le dichiarazioni dei redditi dal 2009 in poi) se sussistono le seguenti condizioni:

• l'unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall'acquisto;

• l'acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo;

• nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale

• nel caso di immobile da ristrutturare, il mutuatario vi abbia posto la sua dimora principale entro due anni dall’acquisto.

Sono detraibili dall’IRPEF anche gli interessi di un mutuo stipulato per finanziare la costruzione dell’abitazione principale. In tal caso, l’importo massimo detraibile (sempre nella misura del 19%) è di 2.582 euro (importo non modificato dalla Legge Finanziaria 2007).
La detrazione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione (Legge di conversione 29 Novembre 2007, n° 222, del Decreto Legge 159/07, art. 44, comma 4-ter).

Detrazioni sono previste anche per le spese relative ai lavori di ristrutturazione

I DIVERSI TIPI DI MUTUO
Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali:

• tasso di interesse prescelto;

• durata;

• tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria.

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.
Dunque, a mero titolo esemplificativo, possono aversi:

• Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la durata del prestito.

• Contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario. Sui parametri di base può essere applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il rendimento.

• Contratto misto: quando è prevista l'applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.

• Contratto con tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione dell'usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.

Ne consegue che ogni banca, gestendo nella maniera più opportuna gli elementi essenziali del tasso, della durata e del tipo di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce "prodotti" ad hoc che possono soddisfare le richieste del mercato, nonché le necessità della propria clientela.

Mutuo acquisto prima casa

Il mutuo acquisto è uno strumento dedicato a supportarti nello specifico acquisto della prima casa. In termini di tassi applicati, questa è generalmente la finalità del mutuo più conveniente.

In base alle tue esigenze sulla scelta del mutuo prima casa, le Banche prevedono mutui a tasso variabile, mutui a tasso fisso, mutui a tasso variabile con Cap (tetto massimo rata stabilito contrattualmente) e mutui a rata costante e durata variabile.

Mutuo acquisto seconda casa

Il mutuo per l’acquisto di una seconda casa generalmente si discosta poco dai finanziamenti dedicati all’acquisto della prima.

Tuttavia il maggiore profilo di rischio di default, legato al minor coinvolgimento emotivo del mutuatario rispetto alla prima casa, lo rende peculiare per i seguenti motivi:

• l’offerta delle banche è spesso limitata e prevede che l’importo finanziato può coprire solo fino al 60% del valore dell’immobile

• il rapporto rate reddito del mutuatario non deve superare il 30%

• lo spread applicato può essere superiore a quello previsto per i mutui prima casa

• le durate disponibili per i mutui seconda casa sono limitate nella maggior parte dei casi a 30 anni

Tuttavia, fatte queste distinzioni, è possibile trovare mutui per la seconda casa di ogni tipologia: mutui a tasso variabile, mutui a tasso fisso, mutui a tasso variabile con tetto massimo rata e mutui a rata costante e durata variabile.

Mutuo ristrutturazione e costruzione

Questa tipologia di mutuo ti consente di finanziare la costruzione o la ristrutturazione della tua casa. L’importo finanziato non ti viene messo a disposizione in un solo momento, ma secondo erogazioni successive in corrispondenza delle diverse fasi di avanzamento dei lavori di costruzione o ristrutturazione.

Le modalità di erogazione sono condivise all’atto della stipula del finanziamento con l’Istituto erogante. La Banca incaricherà un perito della certificazione dell’avanzamento lavori prima di procedere all’erogazione della tranche successiva del finanziamento.

Mutuo acquisto e ristrutturazione

Il mutuo di acquisto e ristrutturazione è lo strumento ideale per chi intende acquistare una casa sulla quale è necessario effettuare lavori di ristrutturazione. Il finanziamento ha quindi una duplice finalità: consentirti di acquistare la tua casa ed effettuare successivamente i lavori di rinnovo dell’immobile.

L’erogazione del finanziamento avviene in più momenti:

• Prima quota del finanziamento: dopo la stipula del mutuo, l’istituto di credito eroga una prima tranche del finanziamento tale da consentire l’acquisto dell’immobile; (nella maggior parte di casi le banche sono disposte a coprire fino all’80% del valore dell’immobile così come risulta da perizia precedente all’avvio valori);

• Quote successive di finanziamento: con l’avvio della ristrutturazione, vengono erogate tranche successive di finanziamento in relazione all’avanzamento dei lavori ed ai costi di ristrutturazione che debbono essere sostenuti.

E’ possibile trovare mutui: mutui a tasso variabile, mutui a tasso fisso, mutui a tasso variabile con tetto massimo rata e mutui a rata costante e durata variabile.

Mutuo consolidamento debiti

Il mutuo di consolidamento debiti è uno strumento che ti consente di estinguere tutti i tuoi finanziamenti attivi (mutuo e prestiti) sostituendoli con un unico mutuo.

Di fatto, il mutuo di consolidamento debiti accorpa tutti i debiti  in un'unica rata mensile più bassa, grazie a tassi di interesse competitivi ed alla maggiore durata dell'operazione. In sostanza, avrai un’unica rata con un importo inferiore alla somma delle rate dei tuoi attuali finanziamenti.

Altro vantaggio di questa tipologia di mutuo è la possibilità di ottenere liquidità aggiuntiva (rispetto all’ammontare complessivo dei finanziamenti attivi) e la semplificazione nella gestione dei finanziamenti. Con il mutuo consolidamento debiti infatti non dovrai più tenere sotto controllo tante rate ciascuna con la sua scadenza, ma dovrai solo prestare attenzione ad una sola rata con la frequenza convenuta (un solo debito con una sola banca).

Condizione necessaria per accedere al mutuo di consolidamento debiti è la pre-esistenza di un mutuo. Se sono accesi solo prestiti personali, la soluzione per te è il prestito di consolidamento debiti.

Mutuo surroga

Per effetto del decreto Bersani (Legge n. 40/2007) puoi cambiare il tuo mutuo – mediante la “surroga mutuo” - trasferendolo presso un altro istituto senza pagare alcuna penale, imposta sostitutiva, spese e oneri notarili.

In virtù della surroga, puoi liberamente variare i parametri del mutuo cogliendo diversi benefici:

• ottenere tassi più vantaggiosi e conseguentemente rate più leggere

• allungare la durata del mutuo per ridurre la rata

• accorciare la durata del mutuo per estinguerlo più rapidamente

• modificare la tipologia di prodotto (es. da tasso variabile a fisso o misto e viceversa)

Mutuo sostituzione

Nel caso tu voglia ottenere un importo superiore per poter disporre di liquidità, (anche in ragione del fatto che il valore dell’immobile è cresciuto), è necessario ricorre al mutuo sostituzione. Diversamente dal caso della surroga è necessario un nuovo atto di mutuo (con cancellazione e iscrizione di ipoteca a favore della nuova banca). Si perdono così – almeno in parte - i benefici economici del decreto Bersani: spese di perizia, spese di istruttoria e soprattutto costi notarili devono essere nuovamente sostenuti dal mutuatario.

Tuttavia, in fasi di mercato in cui ci sono ad esempio significative differenze tra i livelli dei tassi fissi e quelli dei tassi variabili (o viceversa) può comunque essere conveniente la sostituzione del mutuo.

Mutuo liquidità

Il mutuo di liquidità è uno strumento che consente a chi dispone di un immobile di essere finanziato e di utilizzare l’importo erogato a proprio piacimento.

Se l’importo massimo finanziabile è pari in genere al 50% del valore dell’immobile, le erogazioni superano di solito i 40 mila euro. Per importi inferiori, è infatti preferibile ricorrere al prestito personale.

Assicurare il mutuo

Quando stipuli un mutuo per l’acquisto della tua casa fai un passo molto importante: per molti anni decidi di dedicare i tuoi risparmi alla costruzione di un grande progetto per te e per la tua famiglia.

Si tratta di un cammino lungo durante il quale possono accadere degli imprevisti. Per questo è importante proteggere la tua casa e soprattutto la tua famiglia dalle situazioni più difficili che possono capitare e che potrebbero compromettere il rimborso del mutuo.

A questo proposito, esistono prodotti assicurativi, chiamati Creditor Protection Insurance (CPI) che sono in grado di proteggerti da fatti non controllabili che pregiudicano la tua capacità di rimborsare il mutuo.

Questi eventi possono essere, per esempio, la perdita dell’impiego, il decesso, l’invalidità totale o quella permanente.

In altre parole, se accendi un mutuo, o se hai già un finanziamento in corso, questa polizza assicurativa ti permette di proteggere ciò che conta di più: la tua famiglia e la tua casa.

Con pochi euro al mese puoi tutelare i tuoi cari e dare loro la certezza del rimborso del mutuo in caso di:

• Decesso ed invalidità permanente da tutte le cause;

• Perdita di occupazione;

• Inabilità temporanea al lavoro;

• Invalidità permanente da malattia.

In caso di sinistro (decesso, perdita di occupazione, inabilità al lavoro), la compagnia di assicurazione verserà al beneficiario della tua polizza (ad esempio i tuoi familiari) il capitale assicurato in quel momento.

Il capitale assicurato segue il piano di ammortamento del mutuo, ed è quindi pari al debito residuo che devi restituire.

I tuoi familiari potranno scegliere se utilizzare il capitale ricevuto per pagare il mutuo o tenerlo da parte se dovesse aver bisogno di liquidità, pur continuando a pagare le rate del mutuo usando altri fondi.

Puoi godere di questa tutela con costi contenuti rispetto al beneficio in fatto di sicurezza per la tua famiglia. L’importo del premio, infatti, può essere gestito nella maniera più adatta alle tue esigenze.

Se la copertura è richiesta per tempo all’atto del finanziamento, il premio assicurativo può essere inserito nell'importo da finanziare e quindi dilazionato nel tempo con un incremento della rata di pochi euro.

Se invece hai già un finanziamento in corso, puoi ottenere gli stessi benefici scegliendo, ad esempio, una copertura assicurativa che ti consenta di pagare un premio periodico mensile.

Di fatto, sul piano di ammortamento l’assicurazione ha un impatto trascurabile, se inclusa nella rata mutuo. Da ultimo ricordati che questi prodotti assicurativi garantiscono benefici fiscali interessanti perché puoi detrarne fiscalmente il 19%.